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楼市新规来啦!174㎡以上才能做跃层,“偷面积”将成历史……
查看次数:51次   更新日期:2017-08-26 09:18:34

 

“两房变三房”、“买一层送一层”,这些开放商用于吸引购房者的种种“优惠”都将成为历史。近日,温州市规划局公布《温州市市区建设项目容积率指标计算规定》(以下简称《规定》)。有专家表示,此举能堵住楼盘开发漏洞,防止开发商偷取面积。

 


 


 

  《规定》共十七条,主要对架空层和公共开放空间容积率计算、跃层住宅设置户内通高的要求、对建筑的飘窗、阳台、设备平台、花池等空间的容积率计算进行了修改和调整。


 

  据了解,《规定》发布实施前,建设工程规划许可证已办理的建设项目其变更、竣工验收继续按其许可时的容积率指标计算规定执行。建设工程规划许可证未办理的建设项目按本规定执行,原土地出让合同对容积率指标计算另有约定的,可从其约定。也就是说,已审批以及在售的项目不受《规定》影响。


 


 

立体车库和用于停车的架空,不计入容积率


 


 

  容积率指地块上的建筑面积除以用地面积,决定着开发商拿到地块后可以建设多少房子。在总地价不变情况下,不计入容积率的公共部位建筑面积越多,开发商可售部分建筑面积就越多,可摊薄成本。


 

  《规定》指出,在符合规划建筑密度控制的前提下,配建的立体停车楼不计入容积率指标。非住宅功能建筑利用地面以上的架空部分作为停车不计入容积率指标。


 

  此外,纯住宅建筑底层架空层作为住户公共活动空间并满足下列条件的,不计入容积率指标:该建筑单体底层不再安排居住用房;仅有柱和剪力墙落地,无其他围护隔断;架空空间至少两面开敞,每面围合长度不超过该面长度的1/2,视为开敞;开敞架空面积不少于该建筑基底面积的1/3,或不少于200平方米。


 

  住宅底层架空连廊作为住户公共交通空间的不计入容积率指标。教育、文化、体育、医疗、社会福利和养老等公共设施的底层架空作为公共空间使用的,不计入容积率指标。


 

  商业和办公等建筑为城市提供永久性的公共开放空间,同一平面单个无实体分隔空间水平投影面积不小于400平方米,满足下列条件的,该部分的建筑面积不计入容积率指标:无偿为社会公众使用;直接沿道路设置且无任何阻隔设施;与自身使用功能无直接关联;配备相应的公共活动设施。


 


 

住宅层高超过3.6米,按1.5倍计算容积率


 


 

  有房地产业内人士指出,温州此前曾有不少楼盘通过住宅设计,利用拉高住宅层高做成错层、夹层等“假复式”来吸引购买者,打着“买一送一”的诱惑口号,来提高销售量。


 

  新的《规定》明确,住宅(包括宿舍)建筑层高达到3.6米的,按1.5倍计算容积率指标,超出该高度部分以每1.2米为单位累进增加0.5倍计算容积率指标。

  而之前的政策规定,住宅(包括宿舍)建筑层高大于3.6米的,超出高度部分以每1.2米为单位累进增加0.5倍计算容积率指标。也就是说只有住宅层高达到4.8米时,容积率才按1.5倍计算。


 

  而新规更加严格——层高大于3.6米小于4.8米的,按该部分套内建筑面积的1.5倍计入容积率指标;层高大于等于4.8米小于6米的,按该部分套内建筑面积的2倍计入容积率指标,以此类推。“4.5米以上的层高,业主可以在交房后隔成两层。而新规出来之后,就没有这个可能了。”温州市设计集团一名资深建筑师说。


 

  《规定》指出,住宅底层提供给住户公共活动的室内空间及住宅楼主入口门厅、物业用房、配电房等配套设备用房按其实际建筑面积计入容积率指标。


 


 

今后只有174平方以上才能做跃层


 


 

  《规定》对有双层中空的跃层户型(包括错跃、全跃)影响更大。


 

  之前规定,套型建筑面积大于144平方米的复式住宅(户内空间跨越两层及以上,且设有户内楼梯的住宅),允许设置不超过建筑面积15%、且最大不超过40平方米的中空。而《规定》指出,只有套内面积大于144平方的跃层住宅,才能设置中空,且有不少限制:不超过2层;水平投影面积不超过该户套内建筑面积的15%,且不超过30平方米;水平投影面积小于该户通高各层其余功能用房建筑面积,该其余功能用房不包括楼梯、走廊和阳台。


 

  对此,温州设计集团的这名建筑师分析称,这也意味着,若按高层30平方米左右的公摊面积计算(一梯一户),今后只有174平方米以上的大户型才能设置双层中空。174平方米以下的房子只能做平层,且没有中空可以赠送。“而按老的规定,174平方米左右的房子,可以设置26.1平方米的中空。”


 

  《规定》对商业建筑的层高也有了相应的约束:商业建筑(除旅馆外)单个空间建筑面积小于等于2000平方米且层高大于5米的、建筑面积大于2000平方米小于等于10000平方米且层高大于6米的,超出该高度部分以每1.5米为单位累进增加0.5倍计算容积率指标。位于同一层的附属用房和公共通道均应同倍数累进计算容积率指标。


 

  单个空间建筑面积在10000平方米以上的大型商业建筑,可按其实际建筑面积计入容积率指标。大于2000平方米的商业建筑空间如需进行实体分隔的,应按本规定重新计算容积率指标。


 

  《规定》指出,行政办公、商务办公及旅馆建筑层高达到4.2米的,按1.5倍计算容积率指标,超出该高度部分以每1.2米为单位累进增加0.5倍计算容积率指标。位于同一层的附属用房和公共通道均应同倍数累进计算容积率指标。


 


 

阳台“大面积赠送”将成历史


 


 

  设备层、飘窗、阳台、花池,过去是温州不少开发商动脑筋“偷面积”的地方。不少开发商会利用阳台算一半面积去做“N+1”户型,即把阳台做得很宽很大以便变身为一间小房,但《规定》对此进行了约束。


 

  《规定》表示,阳台不应超出套内面积的14%设置,且不大于20平方米,超出部分全部计算容积率指标。而老的政策规定,可以设置户型建筑面积18%的阳台。住宅建筑进深不大于2.4米的未封闭阳台、未封闭挑廊、大于等于两层高的未封闭阳台以及阳台围护结构内的花池等按其外围水平投影面积的一半计入容积率指标。


 

  这就是说,在过去,一套125平方米的高层住宅阳台面积可以做到22.5平方米,而新规之后,阳台只有13.3平方米左右,少了9.2平方米。


 

  《规定》还对飘窗的尺寸进行了规定:建筑飘窗的窗台面与室内地面高差不低于0.3米,进深不大于0.8米,窗净高不大于2.2米的不计入容积率指标。不满足此规定的飘窗,按其外围水平投影面积计入容积率指标。


 

  有业内人士认为,针对利用赠送阳台一半面积将阳台变小房等现实售楼中出现的现象,《规定》的这些举措可防止出现“偷面积”情况。


 

  此外,《规定》还对开发商惯用设备层“赠送”面积的情况进行了规范。老的政策规定,住宅可以设置建筑面积7%的设备平层,也就是说125平方的房子,可以从设备层偷8.75平方米的面积。而《规定》则指出,套内建筑面积小于90平方米的,只能设置不超过3平方米的设备平台(含空调搁板)和花池;套内建筑面积大于等于90平方米小于144平方米的,不超过4平方米;套内建筑面积大于等于144平方米的,其累计水平投影面积不超过5平方米,设备层和花池的进深不大于1米。


 

  也就是说,一梯两户、125平方米的高层住宅,若按公摊面积30平方米计算,《规定》出台之后,设备层将少偷4.75平方米面积。“设备层和阳台两项,就少偷了13.95平方米的面积,相当于少了一个主卧。”


 


 

新规是否会对房价产生影响?


 


 

  对此,温州大学建筑工程学院副教授潘安平称,过去一些开发商以送阳台面积、超高复式空间等多变户型为噱头,增加项目的附加值,作为吸引购房者的一种变相促销手段,开发商不仅可以将其作为建筑面积要顾客埋单,而且不用为这些“偷来”的面积多交税费。新规对层高、阳台和设备层的面积都做了约束,使得今后开发商推出的户型中,“大面积赠送”将大幅度减少。


 

  《规定》出台会否对房价产生影响?潘安平认为,由于实行老人老办法新人新办法,因此,新规短期内对市场的影响有限,可能短期内会有所波动。但许多开发商实际已将偷面积的成本计算在房价中,单价卖得比周边的楼盘贵。但新办法实施后,这些已“偷面积”的房子,在市场上可能会更受欢迎,价格可能会有所上涨,但不会对市场产生太大影响。


 

  潘安平称,此外,未来开发商产品的开发难度会增加,开发商在“偷面积”上的文章将越来越不好做。“由于不能通过偷面积来摊薄成本,今后房开在拿地时,也会更加理性。”

来源:温州都市报



 

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